1月12日，重庆市原市长黄奇帆，在一场峰会上，以“以改革来化解难题，以开放促进发展”为题，对最新重要会议的精神进行了解读，并畅谈了对当有经济的看法。

  黄奇帆指出，中国经济遇上的难题至少有四五个，房地产严重的不景气与结构性问题是其中之一。

  尽管近四年房地产多有调整，但从根本上，中国房地产不具备美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因，

  中长期来说，城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩的产能吸收掉一块。

  我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿，总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存。

  既可以通过发行ABS增加老百姓理财的渠道，也有更多人口能轻松的获得保障性住房，同时三角债问题也获得了有效解决；

  其次，中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次的地产调整中，也会得到化解，

  从过去房地产占有中国金融资源40%、50%的状态，调整到20%-25%，形成一个新格局、新常态。

  止跌回稳后，在未来15年、20年，房地产将随经济同步增长，这是会出现的新格局。

  没有体现国民经济晴雨表的功能，资源优化配置的功能，或者让老百姓共同富裕的功能，所以长期资金市场也有问题。

  中国的房地产经过二十多年的发展，在最近四年——从2021年到2024年，出现了重大的调整。

  这个调整，如果你是根据年度的指标环比、同比这么算，每年几个点看不出到底跌了多少。

  第一个指标，房地产包括住房和非住房，整个房地产的建筑量，2020年是22亿平方米，2024年总的12个月数据还没出来，根据前11个月的数据，然后再加一个月估算，是6亿多平方米。

  大家想象一下，本来22亿，现在6-7亿，跌了65%，这是一个严重的下跌。

  一手房销售2020年销了18亿平方米，去年销售量是5亿平方米，也差不多跌了60%几。

  2020年全国土地批租8.7万亿人民币， 2024年预计就在3万亿，这是比较乐观的。

  2024年底指标还没出来，到11月份，全国的统计指标跟2020年的房价比，跌了40%。

  去年老百姓买房的愿望大幅度下降，所以，按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。

  开发商，它倒是想要钱，但信誉不好，负债率极高，银行不敢再大量借钱给开发商。

  我讲这段话意思，五个指标中，三个指标跌了三分之二，两个指标差不多跌了50%。

  在这个意义上，你当然可以说，中国房地产出现了很严重的调整，是20年来最严重的调整。

  房地产事业是90年代起来，到了2000年、2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平、一路发展。

  第二个，中国房地产市场危机是否会引发美国2007、2008年的次贷危机？

  我们可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。

  第一，美国的次贷危机，是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“911”以后，美国经济低迷，为了启动经济，搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。

  它当时定下，所有美国人，买房通通可以零首付，一点本金都不要，你可以去买一套房，

  买了以后，房价如果涨了，涨20%，贷款占整个价值的80%，等于有20%的本金了。

  美国政府还允许老百姓套现，再借一次钱，把里边增值了的、变成本金的20%套现。

  银行把次贷打个包，作为CDS债券，在美国的长期资金市场发债，而且还可以放大40倍，也就是你有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。

  最后，次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个海啸，形成全世界10万亿美元的资产坏账。

  第二，中国房地产的各种不良债务，从来就没当作一个包去发债券，让你高杠杆地发。

  所以，总而言之，房地产如果有破产是一个企业的破产，如果有坏账，是局部的坏账，

  它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。

  第二个概念，我们也不要把这次房地产的调整，跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事。

  在这个过程中，日本自己又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融的“割韭菜”。

  第二个，日本人有一个情况，在90年日本房地产泡沫的时候，日本的城市化率已达到了77%。

  这是户籍人口的城市化率，从90年到现在，20年过去，它现在的城市化率也就是78%、79%。

  房地产一萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，机械、家电、建筑行业，各种各样的产业都会衰退。

  中国的城乡融合，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。

  至少国家在三中全会以后，在9.24会议后，各部门布局的措施里，在经济工作会议的文件里，体现了至少有5种措施。

  第一个措施，就是国家在去年初拿3000亿，到了九月底，明确宣布拿3万亿，

  我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿，总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存。

  如果我们的祖国拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿买1亿平方米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多的房子。

  我们国家也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。

  因为过去这些年房地产过分发热，我们政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。

  我们10亿人口，假如说有2亿人是需要政府保障房的，一个人10来平方米要20多亿平米，

  现在有5%在手中，还要增加15、16个点，那么就需要买10亿、20亿平方。

  不管农民工进城要租赁房，还是大学毕业生当时买不起房，要租赁，总之就能够更好的起到保障作用。

  5万亿到了债权人手中，债权人又会还它的债务，两次、三次一循环，就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。

  因为你是打了六折买房，然后你租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打六折。

  你把这笔租金作为REITs，在长期资金市场上发ABS债券（Asset Backed Securities），发了以后，这个债券是可以有4%左右的利息收入的。

  第二个措施，政府已经拿出几万亿，支持地方政府对城中村危旧房进一步的加深改造。

  进一步提出来，2万个镇里乱糟糟的比较老破旧的房子，也应该放到这种改造里，因为它就是城市的一部分。

  第三个，中国企业房产系统的融资，在这一次改造以后，进行调控，会把现在房产商80%、90%的负债率，着力降到50%左右。

  包括香港，香港是炒房地产的祖宗，香港所有房产商平均负债率30%-40%。

  中国出现了80%、90%，是因为我们买地的钱是借来的，造房子开发贷又是借来的，房子还没造好卖出去按揭贷款又是借来的，三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。

  买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。

  你不能让它负债，然后地价翻一翻，300万/亩变1000万/亩，增加的钱全是银行后边堆，

  第二个，老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。

  现在全国有九万多家，我们14亿人，城市居民9亿多人，每1万人摊上一家房产公司——世界之最。

  所以中国全民炒房——哪个行业在过去十年不开个房产公司，好像吃了八辈子的亏，都搞房产。

  我自己认为，两三年以后，大家再来一次统计的话，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。

  中国的房价，在2020年，家庭收入的23年-30年买一套房，这一个国家有统计；

  这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，是10年-20年买套房。

  如果今后10年房价不会马上又往上涨，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，这样一个时间段，收入跟房价比，就会从现在的10-20年缩小到8到10年，跟世界合理的性价比相当。

  人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的钱买套房——世界上房地产有个概念，一生的六分之一的收入买套房是合理的；

  如果一年收入的50%租房，你房子的成本过高，你不该租那么大、那么高的房子。

  中长期来说，城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩的产能吸收掉一块。

  至少今年房地产不再负拉动，它也不一定正向推动，这样其他产业该有多少点就多少点。

  但至少，15年、20年，随着GDP翻番，房地产业同步增长，这是会出现的新格局。

  这里边有个概念，40年改革开放，中国各种经济指标都在世界上的地位大幅度提升。

  但人民币国际化指标，40年前占全球比重2%-3%，现在也是2%-3%，没变化。

  美国是世界经济强国，它的GDP占全球25%，它的货币的贸易清算占50%，国家的外汇存底中的美元比重占60%。

  第二个等级，就是一般的发达国家，比如欧共体27个国家，日本、韩国、英国、加拿大等等。

  比如日本，在1995年GDP占全球14%，日元货币占全球的比重13%左右。

  现在日本GDP只占全球4%，它的日元占全球比重也就4%，但是它至少是相当的。

  这些国家GDP总量占全球50%多一点，他们所有的货币的比重占全球货币5%。

  我们的GDP占全球现在20%，但我们中国货币占2%-3%，跟一般的发展中国家一个档次。

  如果今后20年，中国成了世界经济强国，我们GDP到了世界25%甚至30%，我们的货币比重还是2%-3%吗？

  我们不会提出来说，我们要取代美元，要变成全球第一强势货币等等，这个都是空中楼阁，现在不用去谈它。

  至少眼下，2050年前的目标，应该是如上所说的，这个目标代表了一种新的要求，所以有序推进人民币国际化。

  如果解读一下，大家会觉得，中央对于下一阶段中国的开放体现了一个精神，就是中国开放大门只会越开越大，绝不会关闭。

  中国正在进入更高水平开放、更深层次开放、更宽领域开放的境界。返回搜狐，查看更加多