在近日的一场峰会上，国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席、重庆市原市长、著名经济学家黄奇帆围绕“以改革化解难题，以开放促进发展”这一主题，对最新重要会议精神进行了深入解读。

  他从经济发展视角，聚焦改革与开放，为破解当前经济难题提供了切实可行的路径。尤其是在房地产、地方债务、长期资金市场等领域，他剖析了问题根源，并提出了具体的解决措施。

  2，地方政府债务沉重，65万亿的债务，使得现在地方要出力使不上力，负担重。

  3，中国长期资金市场20多年一直徘徊在3000点左右，比较低迷，没有体现国民经济晴雨表的功能，资源优化配置的功能，或者让老百姓共同富裕的功能，所以长期资金市场也有问题。

  跟“用改革来化解难题”最相关的就是房地产，中国房地产经过20多年的发展，在最近四年——从2021年到2024年，出现了重大的调整。

  这个调整，如果你是根据年度的指标环比、同比这么算，每年几个点看不出到底跌了多少。你要把2024年的指标跟2020年的指标比，这就知道四年跌幅有多大。

  这个2020年是22亿平方米，2024年总的12个月数据还没出来，根据前11个月的数据，然后再加一个月估算，是6亿多平方米。

  大家想象一下，本来22亿，现在6-7亿，跌了65%，这是一个严重的下跌。

  一手房销售2020年销了18亿平方米，去年销售量是5亿平方米，也差不多跌了60%几。这是两个60%几。

  2020年全国土地批租8.7万亿人民币， 2024年预计就在3万亿，这是比较乐观的。1-10月份的土地批租量，实际上就是2万多亿。就算后边两个月又加了1万，也就三万多亿。

  大家关心的就是房价。房价，总体上跌了40%-50%。2024年底指标还没出来，到11月份，全国的统计指标跟2020年的房价比，跌了40%。有的地方多一点，有的地方少一点等等。

  房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的45%。去年老百姓买房的愿望大幅度下降，所以，按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。开发商，它倒是想要钱，但信誉不好，负债率极高，银行不敢再大量借钱给开发商。所以，开发商的融资能力也大幅减弱，这个减弱，也少了50%。

  在这个意义上，你当然可以说，中国房地产出现了很严重的调整，是20年来最严重的调整。

  房地产事业是90年代起来，到了2000年、2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平、一路发展。

  大家现在对房地产有一种担心，认为中国调整的幅度，甚至比日本还严重。第二个，中国房地产市场危机是否会引发美国2007、2008年的次贷危机？因为，所谓次贷危机就是房地产危机带来的危机。

  我们可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。

  第一，美国的次贷危机，是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“911”以后，美国经济低迷，为了启动经济，搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。

  它当时定下，所有美国人，买房通通可以零首付，一点本金都不要，你可以去买一套房，买了以后，房价如果涨了，涨20%，贷款占整个价值的80%，等于有20%的本金了。

  美国政府还允许老百姓套现，再借一次钱，把里边增值了的、变成本金的20%套现。套现可以养家糊口，可以吃饭旅游，可以消费。

  因为有次贷，房地产销售非常敞亮痛快，银行发放次贷，也不怕银行倒闭，银行把次贷打个包，作为CDS债券，在美国的长期资金市场发债，而且还可以放大40倍，也就是你有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。

  最后，次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个海啸，形成全世界10万亿美元的资产坏账。

  中国房地产，中国政府从来都很清醒，没有允许任何地方、任何企业搞零首付。如果有零首付违规，只要发现，一定把它毙了。

  第二，中国房地产的各种不良债务，从来就没当作一个包去发债券，让你高杠杆地发。

  所以，总而言之，房地产如果有破产是一个企业的破产，如果有坏账，是局部的坏账，

  它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。

  中国房地产，哪怕现在有问题，那是一个库存太大的问题，是一个去库存、去产能的问题，是房产公司负债率比较高的问题。

  总之，不要把中国房地产糊里糊涂地去跟美国联系在一起，跟次贷联系在一起，然后想象一下，有多么可怕。这么想，是自己自乱阵脚，把事情夸大了。

  第二个概念，我们也不要把这次房地产的调整，跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事。

  这个日元升值和贬值是美国人对付日本人；在这样的一个过程中，日本自己又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融的“割韭菜”。

  这是户籍人口的城市化率，从90年到现在，20年过去，它现在的城市化率也就是78%、79%。意思就是，90年代，日本城市化率到了顶峰。到了顶峰以后，房地产泡沫后，大量房子甩出来，没有农村人口进城可以接盘，最后就憋在那里，大家憋着。

  总之，房地产也是龙头产业，房地产一萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，机械、家电、建筑行业，各种各样的产业都会衰退。

  中国的城乡融合，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。刚需还是在的，慢慢地会释放。

  当下直截了当的对房地产的拯救，至少国家在三中全会以后，在9.24会议后，各部门布局的措施里，在经济工作会议的文件里，体现了至少有5种措施。

  国家在去年初拿3000亿，到了九月底，明确宣布拿3万亿，我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿。

  这个库存，至少会带出10万亿的现金流回不来，回不来房地产商就资金链断，断了以后就出现各种各样的三角债问题。

  如果我们的祖国拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿买1亿平方米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多的房子。

  政府可以用这个概念，买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存，把房产商的库存，变成国家储备的国有产权的房屋，租赁给老百姓做公租屋。

  公房是给老百姓、城市居民居住的，香港地区有50%，新加坡有70%，一般的国家会有20%-25%。

  我们也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。

  因为过去这些年房地产过分发热，我们政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。

  我们10亿人口，假如说有2亿人是需要政府保障房的，一个人10来平方米要20多亿平米，现在有5%在手中，还要增加15、16个点，那么就需要买10亿、20亿平方。

  如果买了以后，政府手中有了这20多亿平方米，就能够给2亿城市居民——不管农民工进城要租赁房，还是大学毕业生当时买不起房，要租赁，总之就能够更好的起到保障作用。

  5万亿到了债权人手中，债权人又会还它的债务，两次、三次一循环，就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。

  因为你是打了六折买房，然后你租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打六折。就等于商品房买的，商品房出租，一样，投入产出是平衡的。

  你把这笔租金作为REITs，在长期资金市场上发ABS债券（Asset Backed Securities），发了以后，这个债券是可以有4%左右的利息收入的。

  所以，这件事一举三得——市场增加了老百姓理财的资金资本；政府多了20%人口获得保障房居住的能力；房产商把自己十年、二十年积累的卖不掉的库存打了六折卖给了政府。

  进一步提出来，2万个镇里乱糟糟的比较老破旧的房子，也应该放到这种改造里，因为它就是城市的一部分。

  在这一次改造以后，进行调控，会把现在房产商80%、90%的负债率，着力降到50%左右。

  包括香港，香港是炒房地产的祖宗，香港所有房产商平均负债率30%-40%。

  中国出现了80%、90%，是因为我们买地的钱是借来的，造房子开发贷又是借来的，房子还没造好卖出去按揭贷款又是借来的，三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。

  这里边是我们在源头上没管好，这地方不要发明创造，就按全世界通用的规则。买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。

  你不能让它负债，然后地价翻一翻，300万/亩变1000万/亩，增加的钱全是银行后边堆，这样的话，房地产商出格的“地王”都一定会出现，所以这件事必须在源头管住。

  第二个，老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。

  现在全国有九万多家，我们14亿人，城市居民9亿多人，每1万人摊上一家房产公司——世界之最。

  所以中国全民炒房——哪个行业在过去十年不开个房产公司，好像吃了八辈子的亏，都搞房产。

  我自己认为，两三年以后，大家再来一次统计的话，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。

  中国的房价，在2020年，家庭收入的23年-30年买一套房，这一个国家有统计；全世界，一般家庭收入的7-10年买套房。

  这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，是10年-20年买套房。

  如果今后10年房价不会马上又往上涨，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，这样一个时间段，收入跟房价比，就会从现在的10-20年缩小到8到10年，跟世界合理的性价比相当。

  人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的钱买套房——世界上房地产有个概念，一生的六分之一的收入买套房是合理的；如果你不买房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。

  如果一年收入的50%租房，你房子的成本过高，你不该租那么大、那么高的房子。中长期来说，城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩的产能吸收掉一块。

  至少今年房地产不再负拉动，它也不一定正向推动，这样其他产业该有多少点就多少点。

  这样的话，止跌回稳以后，我们不希望房地产价格又来五年翻一番。但至少，15年、20年，随着GDP翻番，房地产业同步增长，这是会出现的新格局。

  这里边有个概念，40年改革开放，中国各种经济指标都在世界上的地位大幅度提升。但人民币国际化指标，40年前占全球比重2%-3%，现在也是2%-3%，没变化。

  ，它的GDP占全球25%，它的货币的贸易清算占50%，国家的外汇存底中的美元比重占60%。

  ，比如欧共体27个国家，日本、韩国、英国、加拿大等等。他们是GDP占世界多大比重，货币也占多大比重。比如日本，在1995年GDP占全球14%，日元货币占全球的比重13%左右。

  这些国家GDP总量占全球50%多一点，他们所有的货币的比重占全球货币5%。我们的GDP占全球现在20%，但我们中国货币占2%-3%，跟一般的发展中国家一个档次。

  如果今后20年，中国成了世界经济强国，我们GDP到了世界25%甚至30%，我们的货币比重还是2%-3%吗？当然不对。我们不会提出来说，我们要取代美元，要变成全球第一强势货币等等，这个都是空中楼阁，现在不用去谈它。

  至少眼下，2050年前的目标，应该是如上所说的，这个目标代表了一种新的要求，所以有序推进人民币国际化。

  如果解读一下，大家会觉得，中央对于下一阶段中国的开放体现了一个精神，就是中国开放大门只会越开越大，绝不会关闭。

  文中提到中国的户籍人口城市化率48%，可是中国的现实并不一定能与欧美国家相比，中国也不一定农村人口进入了城市生活，都是将“户籍”转入城市，因为中国的户籍特别是在特大城市或省会大城市外，其他城市户籍并“无用处”，所以涌入城市的“农村人”并不是特别需要办理户籍转移的，因此所谓的中国城市户籍率，也是很不准确的，或者说那就是个数学而已。

  从古至今，房子只有一个居住使用的属性，剩下一百多个作用都是强加的，多余的。本来房子的买卖和银行是没有半毛钱的关系的，有钱你就可以买房子，没有钱银行伸出手贷款让你买房，银行不是不知道，一旦你无法还清贷款，你的房子和钱都会两空，银行起码会得到房子，银行是国家开的，银行为何会把钱贷给你，是银行的行长，管理人员，工作人员会得到一大笔提成，分红，奖金。 300万的房子，首付40%也贷，降首付30%也贷，零首付也贷，为什么？这里面一定有一个秘密，你知道吗？